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债权人对预售抵押登记商品房不能行使优先权的情形

来源:(债权人对预售抵押登记商品房不能行使优先权的情形http://s.yingle.com/fc/914870.html)

房地产热的今天,房屋买卖纠纷不断,房屋出租违约、租金赔偿等不同问题层出不穷,其实这些都是缘于房地产法相关常识的缺乏。房产纠纷专业律师在这里提醒大家,在具体维权过程中,要注意证据的收集,诉讼程序等,此时必须委托房产纠纷律师执行,因为只有将专业事情委托给专业人士才能将风险降到最低。

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在中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案中,原告光大银行与被告陈思绮、东鹤公司签订《个人贷款合同(抵押、保证)》1份,约定陈思绮向光大银行借款37万元,用于购房。陈思绮以坐落于上海市青浦区鹤如路185弄20号102房屋作为抵押物提供担保。合同签订后,办理了抵押物登记手续。上海市第二中级人民法院认为:系争房产上设定的抵押预告登记,与抵押权设立登记具有不同的亚博88下载性质和亚博88下载效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关亚博88下载法规的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,上诉人光大银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分,但并非对系争房屋享有现实抵押权。
 
(2015)城中民二初字第2607号上海浦东发展银行股份有限公司柳州分行与黄怿鑫、覃丽群金融借款合同纠纷一审民事判决书,柳州市城中区人民法院认为:虽黄怿鑫以其购买的广西柳州市晨华路某某号提供抵押担保,并办理了预售商品房预抵押登记,但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。如果预售房屋建成后的产权人未登记在借款人名下,则抵押权设立登记无法完成,原告不能对预售商品房屋行使抵押权。因此预售商品房预抵押登记并不产生抵押权登记效力。原告在三被告不能偿还借款时,对广西柳州市晨华路某某号房屋不享有优先受偿权。
 
在这两个案例中,虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记,但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权,而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下,则抵押权设立登记无法完成,银行不能对该预售商品房行使抵押权。
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