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债权人对预售抵押登记商品房可以行使优先权的情形

来源:(债权人对预售抵押登记商品房可以行使优先权的情形http://s.yingle.com/fc/914871.html)

房地产热的今天,房屋买卖纠纷不断,房屋出租违约、租金赔偿等不同问题层出不穷,其实这些都是缘于房地产法相关常识的缺乏。房产纠纷专业律师在这里提醒大家,在具体维权过程中,要注意证据的收集,诉讼程序等,此时必须委托房产纠纷律师执行,因为只有将专业事情委托给专业人士才能将风险降到最低。

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(2015)榕民终字第5965号中国建设银行股份有限公司福州城北支行与周文娟、高源等金融借款合同纠纷二审中,上诉人(原告)建行城北上诉称:一、一审法院既已认定案涉房屋在办理抵押预告登记后即产生对抗第三人的效力,却又认定上诉人尚未取得他项权证,对房产不享有优先受偿权,认定错误。上诉人在取得案涉房屋抵押权预告登记证明后,即可排他性的对抗他人对案涉房屋的处分,有权对房屋行使优先受偿权。二、一审判决有违市场规律和商业惯例。若按一审判决,在购房人取得房屋所有权证之前,一旦出现购房人违约拒不归还按揭贷款,银行则只能以普通债权人身份向开发商、购房人要求还款,贷款债权无物权保障。从银行自身利益出发,势必倾向于延缓按揭贷款放款时间,待购房人取得房屋所有权证之后再行放款,将严重影响房地产开发商的资金成本和资金安排,而开发商的资金成本增加必然导致其向购房人转嫁此成本,将对房地产市场造成不利影响。
 
福州市中级人民法院认为:基于预告登记并非正式物权登记,故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下,抵押权并未依登记而设立。
 
但是,购房人周文娟若逾期仍未协助办理抵押登记,基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记,故本院无法径行判决由债权人建行城北支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下,亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下:其一,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。”的规定,周文娟虽尚未办理案涉商品房产权证,但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用,应认定为属于周文娟财产,客观上应作为周文娟责任财产进行处置。其二,案涉商品房已具备不动产抵押登记条件,但购房人却拒不办理,已违反抵押合同约定,违背了诚实信用原则,赋予债权人对案涉房产优先权,有利于遏制违约失信行为,维护交易安全。其三,当商品房具备办理抵押登记条件时,购房人怠于办理登记,本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就,应参照附条件民事亚博88下载行为的相关亚博88下载规定,而视为条件已成就,即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四,抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的亚博88下载效果,但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权,故其亦已具备一定的公示外观,在满足特定条件下,赋予债权人对不动产优先权,并不违反物权公示要求。最后,赋予债权人优先权,亦符合亚博88下载及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用亚博88下载若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。”的规定,债权人建行城北支行有权处分购房人周文娟于商品房买卖合同项下的合同权利,而周文娟取得商品房所有权亦属于该权利范畴,故建行城北支行有权处置案涉商品房。综上,案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立,在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权,有利于平衡保护各方当事人利益,保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的亚博88下载文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自亚博88下载文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定,本院依法确认债权人建行城北支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。
 
该案例中,福州市中级人民法院认可了“预购商品房抵押权预告登记不产生抵押权的亚博88下载后果”的观点。但是购房人拒不办理而导致抵押登记无法完成的情况下,为维护交易安全和合同稳定,法院可依据物权法第二十八条规定判决债权人对抵押房产的处置价款行使优先受偿权。本案中被告周文娟、高源作为购房人不配合办理正式登记,使得抵押权无法成立,应当承担责任,这是福州中院认定建行城北支行享有优先权的基础。
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